マンション管理における基本的ルール・生じる問題

現在マンションを所有されていらっしゃる方で、マンション内でのルールや生じる問題にどのようなものがあるのかといったことを知りたいというご相談をいただくことがあります。

当記事では、マンション管理における基本的ルールと生じる問題について詳しく解説をしていきます。

マンション管理の基本ルール

マンションなどの建物については区分所有法という建物の共同所有に関する法律がありますが、それぞれのマンションの特徴に応じたルールについては法律で定められていないため、管理規約を定める必要があります。

管理規約については、国土交通省が雛形を作成しており、作成時にはこれを参考にするという方法もあります。

もっともこの規約は、単棟型、団地型、複合用途型といったように、建物の用途に応じて適正なものを作成する必要があります。

基本的にはマンション管理において最低限決めておいたほうが良い規約については、以下の通りとなっています。

・専有部分のルール

・共用部分のルール

・管理組合の運営に関すルール

では、実際にマンション内でのトラブルについてご紹介をしていきます。

マンション内で発生することが想定されるトラブル

・専有部分に関するトラブル

マンションにはエントランスやエレベーター、廊下などの居住者の共用となっている部分と、マンションの各部屋といった所有者が自由に使用することができる専有部分の2つに分かれています。

その中でもどこからどこまでが専有部分なのかといった点についてトラブルが発生してしまうことがあります。

そこで、壁・床・天井の境界線などをしっかりと定めておく必要があります。

また、窓や玄関などについても細かく規定をしておく必要があります。

そのほかにもペットの飼育を許可するか否かといった点にも考慮する必要があります。

マンションではペットの飼育を禁止している管理者も多く、その理由としては共用部分にペットの毛が落ちたり、鳴き声や匂いが気になるなどといった方がいらっしゃるからです。

さらに騒音に関する規定も重要です。

騒音の種類としては足音や楽器演奏、子どもの駆け回る音、椅子を引きずる音などが挙げられます。

どうしても足音や椅子の音に関しては最低限の生活音となっているため、規制するのは難しいものの、楽器演奏については禁止している管理者も非常に多いです。

・共用部分に関するトラブル

上述のとおり、共用部分にはエントランスやエレベーター、廊下などが該当しますが、実は各部屋に備えられたバルコニーに関しても共用部分に含まれています。

しかし、実際に各部屋のバルコニーについては居住者しか利用することができません。

このような共用部分を専用使用権と言います。

バルコニーが共用部分に当たる理由としては、火災などの際にハシゴが設けられており避難通路となっているため、またバルコニー部分の改築によって建物の美観が損なわれてしまう可能性があるため、などといった点が挙げられます。

バルコニーは避難経路としての役割もあることから、過度な菜園や人工芝の設置などはあらかじめ禁止しておくことが望ましいと言えるでしょう。

またBSやCSの放送を受信するために、専用のアンテナを設置しなければならない場合もありますが、このアンテナが美観を害してしまうということで、マンション全体の資産価値を下げてしまう可能性もあります。

・管理組合に関するトラブル

管理組合では役員を選定し、監事という役割を設定することが多いです。

基本的には業務執行の理事会を監視する役割であり、理事会での議決権はありません。

しかしながら、一般の方からすると管理組合の理事会や総会についての知識が不足している方が多く、この点に関するルールについてはしっかりと決めておく必要があります。

具体的には以下の通りです。

・役員の選出方法

・招集通知の出し方

・総会での議決と議事録作成の手順

・管理費や修繕積立金の滞納への対処法

などがあります。

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