サブリース契約は解約できない？中途解約の条件を解説

サブリース契約は、オーナーが希望しても、申し出だけで終わらせられるとは限りません。サブリース業者が借地借家法上の借主として保護されるためです。

ここでは、オーナーからの解約が難しい理由と、中途解約の条件を説明します。

サブリース契約には借地借家法が適用される

サブリースは、オーナーが業者に物件を一括して貸し、業者が入居者へ転貸する仕組みです。

オーナーと業者の契約は、マスターリース契約とも呼ばれます。

この契約は建物賃貸借にあたるため、借地借家法が適用され、業者は借主として保護されます。

更新拒絶や解約申入れに関する規定に反し、借主に不利となる特約は無効です。

そのため、契約書にオーナーから解約できる旨が記載されていても、記載どおりに終了できるとは限りません。

最高裁判所も、転貸事業を目的とする契約であっても、建物賃貸借にあたれば借地借家法が適用されると判断しています。

オーナーから中途解約するための条件

普通借家契約をオーナーの都合で中途解約するには、契約条項と正当事由を確認する必要があります。

契約書に中途解約の定めがあるか確認する

期間の定めがある契約では、中途解約条項がなければ、オーナー都合で期間途中に終了させることは原則としてできません。

予告期間や違約金も確認し、満了時の更新拒絶とどちらが現実的かを検討します。

一方、業者が賃料を支払わない、管理義務を履行しないといった債務不履行がある場合は、民法や契約条項に基づく解除を検討できます。

通常は相当期間を定めて履行を催告し、それでも改善されないことが必要です。

双方が合意すれば、合意解約もできます。

正当事由が認められるかを検討する

中途解約条項があっても、オーナー都合の解約には正当事由が必要です。

正当事由は、双方が建物を必要とする事情を基本に、従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料の申出を総合して判断されます。

自分で住む予定や建替え計画があっても、それだけで認められるわけではありません。

業者や入居者側の事情も考慮されるため、個別の事案に応じた検討が必要です。

契約前と更新時にできる備え

普通借家契約では、満了の1年前から6か月前までに更新拒絶を通知しなければ、従前と同じ条件で更新されたものとみなされます。

ただし、更新後は期間の定めがなくなります。

通知をしていても正当事由が認められなければ更新を拒めないため、早い段階から交渉の材料を整えておかなければなりません。

新たに契約する場合は、満了によって終了する定期借家を選ぶ方法があります。

ただし、書面または電磁的記録による契約と、更新がなく満了で終了する旨の事前説明が必要です。

契約前には、解約条件や違約金に加え、終了後の入居者との契約や敷金の扱いも確認しておきましょう。

まとめ

サブリース契約をオーナー都合で中途解約するには、原則として契約上の定めと正当事由が必要です。

もっとも、債務不履行を理由とする解除や合意解約では要件が異なります。

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